Les étapes à suivre pour sécuriser votre investissement
L’acquisition d’un terrain est un projet important, que ce soit pour y construire votre maison, implanter une activité ou réaliser un projet d’investissement. À Madagascar, il est essentiel de suivre des étapes bien précises pour éviter toute mauvaise surprise ou conflit futur.
Voici, étape par étape, tout ce qu’il faut savoir et faire avant d’acheter un terrain dans les règles de l’art.
📝 1. Vérifier la situation juridique du terrain
Avant toute négociation ou paiement :
🔍 Demandez un "Certificat d’immatriculation et de situation juridique" du terrain, daté de moins de 3 mois, auprès du service des domaines (DDPF).
Cela permet de :
Vérifier que le terrain est libre de tout litige (ady) ;
Détecter s’il y a une prénotion (promesse de vente à une autre personne) ;
Voir si le terrain fait l’objet d’une hypothèque, d’un antichrèse, ou d’un gage ;
Confirmer que le vendeur est le véritable propriétaire.
✅ Ne poursuivez pas la procédure si :
Le terrain n’a pas de titre foncier (boky titra) ou de livre cadastral ;
Le vendeur ne vous présente qu’un simple "acte de vente" sans enregistrement ;
Le terrain fait partie des biens de l'État (tanim-panjakana) vendu par un particulier ;
Il s'agit d’un terrain en cours de prescription acquisitive (procédure d’appropriation légale) ;
Il s'agit d’un don ou héritage non encore partagé entre héritiers ;
Les seuls documents sont des reçus d’impôt foncier ou des actes délivrés au fokontany.
Ces cas sont à éviter absolument pour ne pas risquer d’acheter un bien sans valeur juridique.
📐 2. Obtenir les plans du terrain
Selon que vous achetiez la totalité d’un terrain ou une portion (morcellement), vous devez demander :
3 plans pour une vente en totalité ;
5 plans pour un morcellement.
📍 Ces plans sont à demander auprès du CIRTOPO (Centre d’Information Régional de la Topographie) du lieu où se trouve le terrain. Un des plans doit être muni des coordonnées Laborde.
🏗️ 3. Valider votre projet d’utilisation du terrain
Ces plans doivent être présentés à la SRAT ou DLAT (Service Régional / Direction Locale de l’Aménagement du Territoire) de la région concernée.
📌 L’objectif : s’assurer que le terrain peut bien accueillir votre projet de construction ou d’aménagement, et qu’il n’interfère pas avec un projet d’intérêt public ou gouvernemental.
📏 4. Faire appel à un géomètre expert agréé
Avant de passer à la signature de l’acte de vente, faites intervenir un géomètre expert agréé par l'État.
Il se chargera de :
Délimiter précisément le terrain que vous voulez acheter ;
Effectuer le morcellement si besoin ;
Éviter toute contestation future avec des voisins ou d’anciens propriétaires.
👉 Ce travail technique est indispensable pour assurer la transparence et la sécurité juridique de votre achat.
🖋️ 5. Signer l’acte de vente à la Commune
Une fois les vérifications et mesures faites, vous pouvez procéder à la signature officielle de l’acte de vente auprès de la commune concernée.
📄 Vous devez fournir :
Les 3 ou 5 plans certifiés par le géomètre ;
Le Certificat de situation juridique (CSJ) de moins de 3 mois ;
Le titre foncier ou livre cadastral ;
Les CIN légalisés du vendeur, de l’acheteur et des 2 témoins ;
Un certificat de résidence pour chacun ;
Des photos d’identité si exigé.
💵 Frais à payer à la commune :
En général, 2,5 % du prix de vente du terrain ;
Un droit fixe supplémentaire peut s’ajouter selon la commune.
📑 6. Enregistrement et paiement des impôts
L’acte de vente doit être enregistré auprès du centre fiscal dont dépend le terrain. C’est ce qu’on appelle l’enregistrement et mutation.
🧾 Pièces à fournir :
Acte de vente signé (en 5 exemplaires) ;
5 plans signés ;
CSJ de moins de 3 mois ;
Titre foncier ou cadastral ;
CIN légalisés de toutes les parties ;
Autorisation de transaction immobilière (à demander) ;
💸 Frais à prévoir :
5 % du prix administratif du terrain à la charge de l’acheteur ;
IPVI (Impôt sur la Plus-Value Immobilière) : 20 % à la charge du vendeur, mais souvent réduit de 75 %, donc ramené à 5 % ;
Frais de plan cadastral : 2 000 Ariary par plan.
⚠️ Attention :
Vous n’êtes pas obligé de payer immédiatement, mais des pénalités s’appliquent en cas de retard.
L’enregistrement prend environ une semaine après le paiement.
🔁 7. Mutation du terrain au nom de l’acheteur
Dernière étape : le transfert officiel de propriété, appelé mutation par vente. C’est à ce moment que le terrain passe au nom du nouveau propriétaire dans le registre foncier.
📌 Lieu : DDPF (Direction des Domaines et Propriétés Foncières) correspondant à la localisation du terrain.
📂 Documents à fournir :
Acte de vente enregistré ;
Plans enregistrés ;
CSJ de moins de 3 mois ;
Titre foncier ou cadastral ;
CIN légalisés des parties et témoins ;
Demande de mutation (à retirer au guichet) ;
Lettre d’engagement pour mutation ;
Classez tous les documents dans une chemise propre et bien organisée.
✅ En résumé : Les bonnes pratiques pour acheter un terrain à Madagascar
🔒 Sécurisez votre achat : Vérifiez les titres, évitez les documents non reconnus par la loi.
📐 Faites appel à des professionnels : géomètre, notaire ou agent immobilier agréé.
🧾 Respectez toutes les étapes administratives : commune, enregistrement fiscal, mutation au nom de l’acheteur.
💡 Astuce : même si les démarches peuvent sembler longues, elles garantissent la légalité de votre acquisition et évitent tout litige futur.
🏠 Acheter un terrain, c’est investir pour l’avenir. Assurez-vous que cet avenir repose sur des bases solides et légales.
Pour plus de conseils ou d’accompagnement, faites appel à une société immobilière sérieuse ou un juriste foncier spécialisé.
Voici, étape par étape, tout ce qu’il faut savoir et faire avant d’acheter un terrain dans les règles de l’art.
📝 1. Vérifier la situation juridique du terrain
Avant toute négociation ou paiement :
🔍 Demandez un "Certificat d’immatriculation et de situation juridique" du terrain, daté de moins de 3 mois, auprès du service des domaines (DDPF).
Cela permet de :
Vérifier que le terrain est libre de tout litige (ady) ;
Détecter s’il y a une prénotion (promesse de vente à une autre personne) ;
Voir si le terrain fait l’objet d’une hypothèque, d’un antichrèse, ou d’un gage ;
Confirmer que le vendeur est le véritable propriétaire.
✅ Ne poursuivez pas la procédure si :
Le terrain n’a pas de titre foncier (boky titra) ou de livre cadastral ;
Le vendeur ne vous présente qu’un simple "acte de vente" sans enregistrement ;
Le terrain fait partie des biens de l'État (tanim-panjakana) vendu par un particulier ;
Il s'agit d’un terrain en cours de prescription acquisitive (procédure d’appropriation légale) ;
Il s'agit d’un don ou héritage non encore partagé entre héritiers ;
Les seuls documents sont des reçus d’impôt foncier ou des actes délivrés au fokontany.
Ces cas sont à éviter absolument pour ne pas risquer d’acheter un bien sans valeur juridique.
📐 2. Obtenir les plans du terrain
Selon que vous achetiez la totalité d’un terrain ou une portion (morcellement), vous devez demander :
3 plans pour une vente en totalité ;
5 plans pour un morcellement.
📍 Ces plans sont à demander auprès du CIRTOPO (Centre d’Information Régional de la Topographie) du lieu où se trouve le terrain. Un des plans doit être muni des coordonnées Laborde.
🏗️ 3. Valider votre projet d’utilisation du terrain
Ces plans doivent être présentés à la SRAT ou DLAT (Service Régional / Direction Locale de l’Aménagement du Territoire) de la région concernée.
📌 L’objectif : s’assurer que le terrain peut bien accueillir votre projet de construction ou d’aménagement, et qu’il n’interfère pas avec un projet d’intérêt public ou gouvernemental.
📏 4. Faire appel à un géomètre expert agréé
Avant de passer à la signature de l’acte de vente, faites intervenir un géomètre expert agréé par l'État.
Il se chargera de :
Délimiter précisément le terrain que vous voulez acheter ;
Effectuer le morcellement si besoin ;
Éviter toute contestation future avec des voisins ou d’anciens propriétaires.
👉 Ce travail technique est indispensable pour assurer la transparence et la sécurité juridique de votre achat.
🖋️ 5. Signer l’acte de vente à la Commune
Une fois les vérifications et mesures faites, vous pouvez procéder à la signature officielle de l’acte de vente auprès de la commune concernée.
📄 Vous devez fournir :
Les 3 ou 5 plans certifiés par le géomètre ;
Le Certificat de situation juridique (CSJ) de moins de 3 mois ;
Le titre foncier ou livre cadastral ;
Les CIN légalisés du vendeur, de l’acheteur et des 2 témoins ;
Un certificat de résidence pour chacun ;
Des photos d’identité si exigé.
💵 Frais à payer à la commune :
En général, 2,5 % du prix de vente du terrain ;
Un droit fixe supplémentaire peut s’ajouter selon la commune.
📑 6. Enregistrement et paiement des impôts
L’acte de vente doit être enregistré auprès du centre fiscal dont dépend le terrain. C’est ce qu’on appelle l’enregistrement et mutation.
🧾 Pièces à fournir :
Acte de vente signé (en 5 exemplaires) ;
5 plans signés ;
CSJ de moins de 3 mois ;
Titre foncier ou cadastral ;
CIN légalisés de toutes les parties ;
Autorisation de transaction immobilière (à demander) ;
💸 Frais à prévoir :
5 % du prix administratif du terrain à la charge de l’acheteur ;
IPVI (Impôt sur la Plus-Value Immobilière) : 20 % à la charge du vendeur, mais souvent réduit de 75 %, donc ramené à 5 % ;
Frais de plan cadastral : 2 000 Ariary par plan.
⚠️ Attention :
Vous n’êtes pas obligé de payer immédiatement, mais des pénalités s’appliquent en cas de retard.
L’enregistrement prend environ une semaine après le paiement.
🔁 7. Mutation du terrain au nom de l’acheteur
Dernière étape : le transfert officiel de propriété, appelé mutation par vente. C’est à ce moment que le terrain passe au nom du nouveau propriétaire dans le registre foncier.
📌 Lieu : DDPF (Direction des Domaines et Propriétés Foncières) correspondant à la localisation du terrain.
📂 Documents à fournir :
Acte de vente enregistré ;
Plans enregistrés ;
CSJ de moins de 3 mois ;
Titre foncier ou cadastral ;
CIN légalisés des parties et témoins ;
Demande de mutation (à retirer au guichet) ;
Lettre d’engagement pour mutation ;
Classez tous les documents dans une chemise propre et bien organisée.
✅ En résumé : Les bonnes pratiques pour acheter un terrain à Madagascar
🔒 Sécurisez votre achat : Vérifiez les titres, évitez les documents non reconnus par la loi.
📐 Faites appel à des professionnels : géomètre, notaire ou agent immobilier agréé.
🧾 Respectez toutes les étapes administratives : commune, enregistrement fiscal, mutation au nom de l’acheteur.
💡 Astuce : même si les démarches peuvent sembler longues, elles garantissent la légalité de votre acquisition et évitent tout litige futur.
🏠 Acheter un terrain, c’est investir pour l’avenir. Assurez-vous que cet avenir repose sur des bases solides et légales.
Pour plus de conseils ou d’accompagnement, faites appel à une société immobilière sérieuse ou un juriste foncier spécialisé.
