Acheter un bien immobilier (terrain ou maison) est une démarche importante, mais attention : il existe des lois strictes à respecter à Madagascar, sous peine de sanctions. Trop de personnes ignorent ces règles et se retrouvent ensuite dans des situations juridiques complexes.
Voici un guide pratique et facile à comprendre pour éviter les pièges et agir en toute légalité.
💼 1. Notaire obligatoire pour les biens à partir de 15 millions Ariary
Vous souhaitez acheter un terrain ou une maison qui coûte plus de 15 millions d’Ariary ?
👉 La loi vous oblige à passer par un notaire.
📜 Cela est clairement stipulé dans l’Arrêté n° 30 286/2011 du 17 octobre 2011.
Pourquoi un notaire ?
Le notaire est un officier public qui garantit la sécurité juridique de la transaction.
Il vérifie l’authenticité des documents, des identités, et la légalité de la vente.
Il rédige un acte authentique qui a une force probante et une valeur légale supérieure à tout acte sous seing privé (ex. : signé entre particuliers ou en commune).
❌ Ne pas respecter cette règle peut annuler la vente ou rendre votre achat non valable devant la loi.
🚫 2. Fausse déclaration de prix : une infraction grave
Certaines personnes tentent de déclarer un prix inférieur à la réalité lors de la rédaction de l’acte de vente pour payer moins d’impôts.
⚠️ C’est illégal et puni par la loi.
On parle alors de fausse déclaration, et cela expose les deux parties (vendeur et acheteur) à des pénalités financières et des poursuites judiciaires.
✅ Déclarez toujours le vrai prix de vente dans tous les documents officiels.
🏛️ 3. Lieu de vente : uniquement dans la commune du bien immobilier
Si la valeur du bien est inférieure ou égale à 15 millions Ariary, l’acte de vente peut être rédigé à la mairie (commune).
⚠️ Mais attention : vous devez obligatoirement le faire dans la commune où se trouve le terrain ou la maison.
❌ Faire la vente dans une autre commune est illégal et rend l’acte contestable.
🏢 4. L’enregistrement fiscal se fait uniquement au centre fiscal du lieu du terrain
Après la vente, l’acte doit être enregistré auprès des services fiscaux pour que la transaction soit légalement reconnue par l’État.
📌 Là aussi, vous devez faire cet enregistrement auprès du centre fiscal de la zone où se trouve le bien immobilier.
❌ Aller dans un autre centre fiscal (plus proche, plus rapide…) est interdit et l’enregistrement pourrait être refusé ou annulé.
💸 5. Les commissions des agences ou intermédiaires sont encadrées
Vous êtes passé par une agence immobilière, un "mpanelanelana" (intermédiaire) ou un "mpanera" (courtier) pour acheter ou vendre ?
⚠️ La loi encadre strictement leur rémunération :
➡️ Leur commission ne doit jamais être inférieure à 2,5 % ni supérieure à 10 % du prix de vente.
🎯 Par exemple :
Pour un bien à 20 millions Ar, la commission maximale autorisée est de 2 millions Ar.
En dessous de 2,5 %, cela signifie que leur travail est sous-évalué et peut causer des litiges.
Au-dessus de 10 %, c’est illégal et peut faire l’objet de poursuites.
✅ En résumé : ce qu’il faut absolument retenir
Règle
Détail
📌 Notaire obligatoire
Pour tout bien d'une valeur supérieure à 15 millions Ariary
🚫 Fausse déclaration
Interdite et passible de sanctions pénales
📍 Vente à la commune
Uniquement dans la commune où se trouve le terrain ou la maison
🏢 Enregistrement fiscal
Obligatoirement au centre fiscal du lieu du bien
💰 Commission agence
Entre 2,5 % et 10 % maximum du prix de vente
🔐 En respectant ces règles, vous vous protégez contre :
Les litiges futurs avec les vendeurs, les héritiers ou l’administration ;
L’annulation de votre achat par l’État ;
Les poursuites judiciaires pour fraude ou fausse déclaration ;
La perte de votre investissement immobilier.
🏠 Achetez en toute sécurité et légalité. Informez-vous, entourez-vous de professionnels compétents et respectez la loi.
Voici un guide pratique et facile à comprendre pour éviter les pièges et agir en toute légalité.
💼 1. Notaire obligatoire pour les biens à partir de 15 millions Ariary
Vous souhaitez acheter un terrain ou une maison qui coûte plus de 15 millions d’Ariary ?
👉 La loi vous oblige à passer par un notaire.
📜 Cela est clairement stipulé dans l’Arrêté n° 30 286/2011 du 17 octobre 2011.
Pourquoi un notaire ?
Le notaire est un officier public qui garantit la sécurité juridique de la transaction.
Il vérifie l’authenticité des documents, des identités, et la légalité de la vente.
Il rédige un acte authentique qui a une force probante et une valeur légale supérieure à tout acte sous seing privé (ex. : signé entre particuliers ou en commune).
❌ Ne pas respecter cette règle peut annuler la vente ou rendre votre achat non valable devant la loi.
🚫 2. Fausse déclaration de prix : une infraction grave
Certaines personnes tentent de déclarer un prix inférieur à la réalité lors de la rédaction de l’acte de vente pour payer moins d’impôts.
⚠️ C’est illégal et puni par la loi.
On parle alors de fausse déclaration, et cela expose les deux parties (vendeur et acheteur) à des pénalités financières et des poursuites judiciaires.
✅ Déclarez toujours le vrai prix de vente dans tous les documents officiels.
🏛️ 3. Lieu de vente : uniquement dans la commune du bien immobilier
Si la valeur du bien est inférieure ou égale à 15 millions Ariary, l’acte de vente peut être rédigé à la mairie (commune).
⚠️ Mais attention : vous devez obligatoirement le faire dans la commune où se trouve le terrain ou la maison.
❌ Faire la vente dans une autre commune est illégal et rend l’acte contestable.
🏢 4. L’enregistrement fiscal se fait uniquement au centre fiscal du lieu du terrain
Après la vente, l’acte doit être enregistré auprès des services fiscaux pour que la transaction soit légalement reconnue par l’État.
📌 Là aussi, vous devez faire cet enregistrement auprès du centre fiscal de la zone où se trouve le bien immobilier.
❌ Aller dans un autre centre fiscal (plus proche, plus rapide…) est interdit et l’enregistrement pourrait être refusé ou annulé.
💸 5. Les commissions des agences ou intermédiaires sont encadrées
Vous êtes passé par une agence immobilière, un "mpanelanelana" (intermédiaire) ou un "mpanera" (courtier) pour acheter ou vendre ?
⚠️ La loi encadre strictement leur rémunération :
➡️ Leur commission ne doit jamais être inférieure à 2,5 % ni supérieure à 10 % du prix de vente.
🎯 Par exemple :
Pour un bien à 20 millions Ar, la commission maximale autorisée est de 2 millions Ar.
En dessous de 2,5 %, cela signifie que leur travail est sous-évalué et peut causer des litiges.
Au-dessus de 10 %, c’est illégal et peut faire l’objet de poursuites.
✅ En résumé : ce qu’il faut absolument retenir
Règle
Détail
📌 Notaire obligatoire
Pour tout bien d'une valeur supérieure à 15 millions Ariary
🚫 Fausse déclaration
Interdite et passible de sanctions pénales
📍 Vente à la commune
Uniquement dans la commune où se trouve le terrain ou la maison
🏢 Enregistrement fiscal
Obligatoirement au centre fiscal du lieu du bien
💰 Commission agence
Entre 2,5 % et 10 % maximum du prix de vente
🔐 En respectant ces règles, vous vous protégez contre :
Les litiges futurs avec les vendeurs, les héritiers ou l’administration ;
L’annulation de votre achat par l’État ;
Les poursuites judiciaires pour fraude ou fausse déclaration ;
La perte de votre investissement immobilier.
🏠 Achetez en toute sécurité et légalité. Informez-vous, entourez-vous de professionnels compétents et respectez la loi.
